Wenn nicht, fahren Sie sozusagen blind. Ohne Einblick in den Zustand der Gebäude und Anlagen ist es unmöglich, Risiken richtig zu bewerten oder zu priorisieren, was repariert oder ersetzt werden muss. Über den Zustand Ihres Inventars im Dunkeln zu sein, schafft Probleme sowohl aus betrieblicher Sicht (Unternehmenskontinuität) als auch aus finanzieller Sicht (Optimierung des Lebenszyklus der Assets).

Zustandsbewertung: Was bringt sie Ihnen?

Die Durchführung einer Zustandsbewertung liefert Informationen zu allen Gebäudemängeln. Eine solche Bewertung sollte unter Verwendung eines Standards (wie bspw. des niederländischen NEN 2767) durchgeführt werden, sodass Bauinspektoren den Hausverwaltungen objektive Daten zum Zustand von Gebäudeelementen liefern können. So hängen die Ergebnisse nicht vom einzelnen Bauinspektor ab und es können aussagekräftige Vergleiche durchgeführt werden.

Ein Standard für die Zustandsbewertung bietet einen Vergleichswert der aktuellen Performance und ermöglicht es Unternehmen, zu planen und zu priorisieren, welche Assets Wartung oder Reparaturen benötigen und welche ersetzt werden müssen. Gebäudereparaturen, die vorbeugend durchgeführt werden, anstatt als Notfallreparatur sind effektiver und kostengünstiger.

Die 4 Stufen der Zustandsbewertung

  1. Bewertung

Während einer Inspektionsrunde listet ein Bewerter die Mängel bei allen zu prüfenden Assets auf und zeigt deren Ausmaß und Schweregrad an. Es ist ratsam, einen Standard anzuwenden, der eine einheitliche Zerlegung von Objekten, eine einheitliche Klassifizierung und ein standardisiertes Bewertungssystem bietet. Mobile Anwendungen können den Prozess erleichtern.

  1. Punktebewertung

Auf Grundlage dieser Informationen und dem Typ des Assets, vergeben Sie bei Anwendung des Standards einen Punktwert für den Zustand. Der niederländische NEN 2767 Standard verwendet bspw. eine 6-Punkte-Skala von 1 „wie neu“ bis 6 „reif für den Schrottplatz“, basierend auf 3 Kriterien: Schwere des Mangels, Ausmaß des Mangels und Heftigkeit des Mangels. Diese Punktzahl ist (absichtlich) eine bloße Reflexion des Zustandes eines Assets, sie reflektiert nicht die Bedeutung des Assets und seine Bedeutung für Ihr Unternehmen.

  1. Priorisierung

Um Wartungsarbeiten oder einen Austausch im Einklang mit der Unternehmensstrategie zu priorisieren, sollten Sie Ihre Punktebewertung mit einer Prioritätsmatrix überlagern. Je nach den Unternehmenszielen werden einige Dimensionen eine höhere oder niedrigere Priorität bekommen. Beispiele sind Gesundheit und Sicherheit, Kontinuität der primären Prozesse, Benutzer-/Besuchererfahrung und Nachhaltigkeit.

  1. Prognose

Die Zustandsbewertung unterstützt Manager dabei, die Kosten für Wartung und Ersatz, auf Basis von Benchmark-Daten und dem erwarteten Lebenszyklus des Assets zu prognostizieren. Das ist eine Grundvoraussetzung, um ein mehrjähriges Wartungsbudget aufzustellen.

Zu beachtende Punkte

Projektumfang und Anlageninventur

Legen Sie den Umfang einer Zustandsbewertung klar fest, bevor Sie mit der Arbeit vor Ort beginnen: Welche Gebäude, Bereiche und technischen Anlagen gehören in den Leistungsumfang? Sie werden auch eine genaue, auf aktuellem Stand befindliche Anlageninventur benötigen.

Erforderliche Fähigkeiten

Bitten Sie keinen Praktikanten darum, eine Mängelliste aufzustellen. Solche Überprüfungen müssen immer durch fähige Bewerter durchgeführt werden, die über das erforderliche technische Know-how in Bezug auf Gebäude und deren technische Anlagen verfügen.

Aggregierte Punktebewertungen

Vermeiden Sie das Ertrinken in Durchschnittswerten. Wenn die einzelnen Bewertungspunkte auf einer höheren Ebene aggregiert werden, können die Auswirkungen eines kleinen Elements mit einer niedrigen Punktzahl begrenzt sein und die Gesamtbewertung kann trotzdem noch akzeptabel sein. Das ist kein Problem, sofern das schlechte Element nicht das ganze System außer Gefecht setzt. Andernfalls muss der Inspektor dies als Mangel ausweisen, der sofortiges Handeln erfordert.

Einschränkungen

Wenn Sie eine Zustandsbewertung durchführen, machen die Inspektoren eine Sichtprüfung, keine Funktionsprüfung und technische Analyse.

Die Zustandsbewertung als solche berücksichtigt die Einhaltung rechtlicher und gesetzlicher Bestimmungen nicht direkt. Sie achtet weder auf die Energieeffizienz noch liefert sie Verbesserungsvorschläge.

Die Zustandsbewertung ist ein Werkzeug, um die langfristige Bedeutung der Wartung und die Budgetprognose zu untermauern. Sie ist nicht dafür gedacht, das detaillierte, jährliche Instandhaltungsbudget aufzustellen oder die Arbeiten zu planen. Um einen ausführlichen Wartungsplan zu erstellen, sind weitere, ergänzende Informationen notwendig.

Verwendung

Zu oft werden Zustandsbewertungen als Momentaufnahmen betrachtet, die dann auf einem Regal verstauben. Die Daten, die sie liefern, sollten nicht nur verwendet werden, um aktuelle operative Bedenken auszuräumen. Sie sollten auch die Prognose für die Erneuerung von Einrichtungen verbessern und dazu benutzt werden, fundierte Entscheidungen darüber zu treffen, was benötigt wird, um die laufende Performance in Bezug auf die Unternehmensziele zu unterstützen.

Kontaktieren Sie uns wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie das MCS Beratungsteam Ihnen bei der Zustandsbewertung und der Gebäudewartung helfen kann oder wenn Sie an Software zur Zustandsbewertung interessiert sind.