Dépensez votre budget de maintenance judicieusement : maintenance basée sur la condition

Comment empêcher la détérioration de votre portefeuille immobilier ? Comment garantir la disponibilité de vos installations techniques ? Et comment optimiser votre budget de maintenance ?

La planification de la maintenance préventive constitue la réponse classique. Mais cette approche comporte un inconvénient. Les actifs immobiliers peuvent avoir différents besoins en matière de maintenance, selon les conditions d’utilisation ou la phase de cycle de vie. Lorsque vous planifiez une maintenance préventive à des intervalles prédéfinis (en fonction du temps ou de l’utilisation), il se peut que cela ne soit pas suffisant (risque de faible performance, temps d’arrêt et dommage consécutif) ou nécessite trop de maintenance (coûts élevés).

« Tout cela est très bien » pourriez-vous penser, « Mais comment puis-je savoir si cela est suffisant ? »

maintenance basée sur condition

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Surveillance des performances

Prendre en compte la maintenance basée sur la condition : CBM représente une stratégie de maintenance utilisant l’état réel d’un actif pour déterminer la maintenance requise.

Lorsqu’un concept CBM est appliqué, la maintenance est effectuée uniquement en cas de besoin, c’est-à-dire lorsque des indicateurs montrent que les performances de l’actif commencent à décliner ou qu’une installation est sur le point de tomber en panne (maintenance préventive). Les indicateurs de performance peuvent inclure des données d’inspections visuelles, des tests planifiés, un mesurage (par exemple, utilisation des équipements) et un réseau de capteurs. Les données d’état peuvent être saisies à des intervalles spécifiques ou en temps réel.

Dans l’idéal, la maintenance basée sur la condition permettra au personnel chargé de la maintenance de faire uniquement le nécessaire sur les bonnes installations, réduisant ainsi le coût des pièces de rechange, les pannes système et le temps passé sur la maintenance.

Mais de toute évidence, le suivi de la performance et la transformation des données mesurées en connaissances concrètes ont un coût. Vous devez donc comparer les coûts aux éventuels avantages. Et prendre également en compte la conformité aux règlements nécessitant souvent un contrôle/des interventions de maintenance en fonction du temps

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Maintenance technique : évaluation du risque

Dans le cas d’installations techniques, il est préférable que le concept de maintenance soit basé sur une matrice des risques. La gestion des risques nécessite le calcul de deux composantes de risque : l’ampleur des pertes éventuelles (c’est-à-dire l’impact négatif d’un dysfonctionnement) et la probabilité que la perte se produise. Si les performances de l’actif sont insuffisantes (c’est-à-dire que le risque est supérieur à ce que l’entreprise est en mesure d’accepter), une analyse des causes profondes peut être réalisée pour prendre une décision (programme de maintenance adapté ou remplacement/modification de l’actif).

Maintenance du bâtiment : évaluation de l’état et définition de priorités

Les bâtiments ont des cycles de maintenance plus longs et les intervalles de contrôle peuvent donc être trop longs. Il vaut mieux que le concept de maintenance soit basé sur une évaluation de l’état (mesure de référence), en combinaison avec une matrice de priorité et une vision à long terme de l’utilisation du bâtiment. Ce processus peut être suivi par des évaluations périodiques de l’état, sur des actifs sélectionnés, en prenant en compte les cycles de vie de l’actif.

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Évaluer de manière objective ce dont vous disposez

Mais quel que soit le contexte, développer un concept de maintenance commence par la connaissance de vos actifs, leur criticité pour votre entreprise et leur état actuel. Et pour évaluer objectivement l’état de l’actif, une méthodologie indépendante basée sur les normes est requise.

Pour les évaluations d’état de bâtiments et d’installations techniques, NEN 2767 constitue la principale norme. Lors d’une inspection, chaque actif est contrôlé visuellement par un inspecteur certifié et selon les différents paramètres, obtient une note d’état sur une échelle de 6 points. L’efficacité des contrôles peut être assurée à l’aide d’applications mobiles (par exemple, myMCS Condition Assessment) sur smartphones ou tablettes.

Les informations recueillies au cours de l’évaluation de l’état peuvent alors être utilisées pour :

  • Avoir un aperçu précis de l’état actuel des actifs et de leurs faiblesses
  • Exécuter les interventions de maintenance appropriées sur les bons actifs
  • Définir des priorités d’actifs critiques afin d’obtenir plus rapidement la note d’état requise
  • Réduire les coûts de maintenance liés aux bâtiments avec une priorité moindre
  • Développer un programme de maintenance pluriannuel réaliste
  • Optimiser la transparence et la prévisibilité du budget
  • Établir une ébauche des spécifications techniques avec KPI/SLA pour une externalisation professionnelle des services de maintenance

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