Indien dat niet het geval is, gaat u in feite onbezonnen te werk. Zonder inzicht te hebben in de conditie van uw gebouwen en installaties is het onmogelijk om risico’s correct in te schatten of de herstelling of vervanging van assets te prioriteren. In het duister tasten over de conditie van uw fysieke assets zorgt voor zowel operationele (bedrijfscontinuïteit) als financiële (optimalisatie van de levenscyclus van assets) problemen.

Conditiemeting: wat kan het voor u betekenen?

Het uitvoeren van een facilitaire conditiemeting verschaft informatie over alle huidige gebreken aan een gebouw. Conditiemeting dient volgens een norm (zoals de Nederlandse NEN 2767) te worden uitgevoerd zodat gebouwinspecteurs property managers van objectieve gegevens over de conditiestatus van bouwdelen kunnen voorzien. Hierdoor hangen de resultaten niet van een individuele inspecteur af en kunnen betekenisvolle vergelijkingen worden gemaakt.

Een norm voor conditiemeting biedt een benchmark voor de huidige performantie en stelt organisaties in staat om het onderhoud, de reparatie of de vervanging van assets te plannen en prioriteren. Gebouwreparaties die proactief in plaats van in een noodsituatie worden uitgevoerd, zijn efficiënter en minder duur.

De 4 stappen van conditiemeting

  1. Evaluatie

Tijdens een inspectieronde stelt een inspecteur een lijst van gebreken op van alle soorten assets die in aanmerking komen, waarbij hij hun omvang en belang aangeeft. Het is raadzaam om een standaard toe te passen die voorziet in een uniforme decompositie van objecten, een uniforme classificatie en gebrekenlijst, en een gestandaardiseerd scoremechanisme. Mobiele apps kunnen het proces vergemakkelijken.

  1. Score

Op basis van deze informatie en het type asset, zal u aan de hand van deze standaard een conditiescore toekennen. De Nederlandse NEN-2767-norm gebruikt bijvoorbeeld een zespuntschaal, van 1 ‘nieuwbouwkwaliteit’ tot 6 ‘klaar voor de sloop’, op basis van 3 criteria: belang van het gebrek, omvang van het gebrek en intensiteit van het gebrek. Deze score geeft (met opzet) enkel de conditie van een asset weer, en zegt niets over het belang van een asset en de kritikaliteit voor uw onderneming.

  1. Prioriteitstelling

Om onderhoudswerkzaamheden of vervangingen in lijn met uw bedrijfsstrategie te kunnen prioriteren, dient u uw conditiescores in een prioriteitenmatrix te gieten. Afhankelijk van uw organisatiedoelstellingen zullen een aantal dimensies een hogere of lagere prioriteit krijgen. Enkele voorbeelden zijn gezondheid en veiligheid, continuïteit van primaire processen, gebruikers-/bezoekerservaring en duurzaamheid.

  1. Raming

Conditiemeting helpt managers bij het ramen van onderhouds- en vervangingskosten, op basis van benchmarkgegevens en de verwachte levenscyclus van een asset. Het is een absolute vereiste voor het opstellen van een meerjarenonderhoudsbudget.

Aandachtspunten

Projectomvang en assetinventaris

Definieer duidelijk de omvang van een conditiemeting vooraleer u met het veldwerk van start gaat: welke gebouwen, terreinen en technische installaties komen in aanmerking? U zal ook een nauwkeurige, up-to-date assetinventaris nodig hebben.

Vereiste bekwaamheden

Vraag niet aan een stagiair om een lijst van gebreken op te stellen. Inspecties dienen steeds te worden uitgevoerd door bevoegde inspecteurs, die over technische kennis beschikken over gebouwen en hun technische installaties.

Geaggregeerde scores

Vermijd dat u door gemiddelden wordt overspoeld. Wanneer conditiescores op een hoger niveau worden geconsolideerd, kan de impact van een klein element met een lage score worden beperkt en kan de algemene systeemscore nog steeds aanvaardbaar zijn. Dit vormt geen probleem zolang het slechte element het hele systeem niet uitschakelt. Anders dient de inspecteur dit aan te duiden als een gebrek waarvoor onmiddellijke actie is vereist.

Beperkingen

Bij de uitvoering van een conditiemeting voeren inspecteurs een visuele inspectie uit, en geen functionele of technische analyse.

Conditiemeting als dusdanig houdt niet direct rekening met de naleving van wet- en regelgeving. Ook houdt conditiemeting geen rekening met energie-efficiëntie, evenmin levert het verbetersuggesties.

Conditiemeting is een hulpmiddel om de onderhoudsverwachtingen op lange termijn en de budgetraming te ondersteunen. Het is niet bedoeld voor het voorbereiden van het gedetailleerde jaarlijkse onderhoudsbudget en het plannen van de werkzaamheden. Bijkomende informatie is nodig om een gedetailleerd onderhoudsplan op te stellen.

Gebruik

Maar al te vaak worden conditiemetingen beschouwd als momentopnamen die uiteindelijk in onbruik raken. De informatie die conditiemetingen verschaffen dient niet alleen te worden gebruikt om de huidige operationele problemen aan te pakken, maar ook om de raming van facilitaire vernieuwingen te verbeteren en meer geïnformeerde beslissingen te nemen over wat nodig is om de voortdurende performantie te ondersteunen, in lijn met de organisatiedoelstellingen.

Neem gerust contact met ons op indien u meer informatie wenst over hoe het MCS Solutions-Advisoryteam u kan helpen met conditiemeting en assetonderhoud, of indien u geïnteresseerd bent in software voor conditiemeting.