Geef uw onderhoudsbudget uit waar het ertoe doet: onderhoud op basis van conditie

Hoe kan verval van uw gebouwenportfolio worden voorkomen? Hoe kan de bedrijfstijd van uw technische installaties worden gegarandeerd? En hoe kunnen de uitgaven van het beschikbare onderhoudsbudget worden geoptimaliseerd?

Het traditionele antwoord is preventieve onderhoudsplanning. Maar deze benadering heeft een nadeel. Assets kunnen verschillende onderhoudsvereisten hebben afhankelijk van gebruik of fase in de levenscyclus. Wanneer u preventief onderhoud plant op vastgelegde intervallen (op basis van tijd of gebruik), voert u wellicht te weinig (risico van slechte prestaties, uitval en dus verlies) of te veel onderhoud (hoge kosten) uit.

“Dat klinkt aardig”, denkt u misschien, “maar hoe weet ik wanneer het genoeg is?”

Conditiemeting

Terug naar boven

Prestatiemonitoring

Beschouw onderhoud op basis van conditie: CBM is een onderhoudsstrategie die de daadwerkelijke conditie van een asset gebruikt om te beslissen welk onderhoud er moet worden gedaan.

Wanneer een CBM-concept wordt toegepast, wordt onderhoud uitgevoerd waar dat nodig is, d.w.z. wanneer indicatoren aantonen dat de prestaties van de asset afnemen of dat een installatie kan uitvallen (voorspelbaar onderhoud). Prestatie-indicatoren kunnen gegevens bevatten van visuele inspecties, geplande tests, meetwaardeopnames (bijv. nutsverbruik) en geconnecteerde sensoren. De conditiegegevens kunnen op specifieke intervallen of in real time worden vastgelegd.

Onderhoud op basis van conditie stelt het onderhoudspersoneel idealiter in staat om alleen de juiste dingen op de juiste installaties uit te voeren, zodat de kosten van reserveonderdelen, systeemuitval en onderhoudstijd tot een minimum worden beperkt.

Maar er hangt een prijskaartje aan prestatiemonitoring en aan het omzetten van meetgegevens in bruikbare kennis. Kosten moeten tegen potentiële voordelen worden afgewogen. En er moet worden gelet op naleving van de regelgeving die vaak tijdgebaseerde inspectie/onderhoudsinterventies vereist.

Terug naar boven

Technisch onderhoud: risico-evaluatie

In het geval van technische installaties wordt het onderhoudsconcept het beste gebaseerd op een risicomatrix. Risico-evaluatie vereist berekening van twee risicocomponenten: de omvang van het potentiële verlies (d.w.z. de negatieve impact van uitval) en de waarschijnlijkheid dat dit zal voorkomen. Als assetprestatie onvoldoende is (d.w.z. het risico is hoger dan wat de organisatie bereid is te accepteren), kan er een oorzakenanalyse worden uitgevoerd om tot een beslissing te komen (aangepast onderhoudsprogramma of vervanging/aanpassing van de asset).

Onderhoud van gebouwen: conditiemeting en prioritering

Gebouwen hebben langere onderhoudscycli en inspectie-intervallen kunnen daarom langer uitvallen. Het onderhoudsconcept wordt het beste gebaseerd op een conditiemeting (nulmeting), in combinatie met een prioriteitenmatrix en langetermijnvisie op het gebruik van het gebouw. Dit kan worden gevolgd door periodieke conditiemetingen van geselecteerde assets, waarbij rekening wordt gehouden met levenscycli.

Terug naar boven

Objectief evalueren wat u hebt

Maar in welke context dan ook, het ontwikkelen van een onderhoudsconcept begint met het kennen van uw assets, hoe essentieel ze zijn voor uw organisatie en hun huidige conditie. En om assetconditie objectief te evalueren, is er een onafhankelijke normgedreven methodologie vereist.

Voor conditiemetingen van gebouwen en technische installaties geldt de toonaangevende norm NEN 2767. Tijdens een inspectieronde wordt iedere asset visueel onderzocht door een gecertificeerde inspecteur en – afhankelijk van verschillende parameters – een conditiescore toegekend op een 6-puntenschaal. De effectiviteit van inspecties kan met mobiele toepassingen worden verbeterd (zoals myMCS Condition Assessment) op smartphones of tablets.

De verzamelde informatie tijdens de conditiemeting kan worden gebruikt om:

  • Een helder inzicht in de huidige toestand van de assets en hun gebreken te verkrijgen
  • De juiste onderhoudsinterventies op de juiste assets uit te voeren
  • Kritische assets prioriteren om de vereiste conditiescore sneller te verkrijgen
  • Onderhoudskosten van gebouwen met een lagere prioriteit te reduceren
  • Een realistisch preventief meerjarenonderhoudsplan te ontwikkelen
  • Transparantie en voorspelbaarheid van het budget te verbeteren
  • Een technische specificatie met KPI’s/SLA’s op te stellen voor professionele uitbesteding van onderhoudsdiensten

Terug naar boven